สิ่งสำคัญในสัญญาเช่าบ้าน เวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนแปลงกฎข้อบังคับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง ถึงแม้ว่าหนึ่งในเรื่องที่คงใกล้ตัวทุกคนเยอะแยะก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 พ.ค. 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันดูไปพร้อมเพียงกัน
8 สิ่งสำคัญในสัญญาเช่าบ้านที่ต้องมีการระบุไว้
ย้อนอดีตกฎข้อบังคับเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากจนเกินความจำเป็น
สัญญาเช่าบ้านเป็นเรื่องสำคัญจำเป็นต้องรู้แล้วก็ควรเตรียมพร้อมให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าห้อง คอนโด ตึกแถว หรืออาคารการค้าขาย ย่อมต้องมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เรียบร้อยก่อน ไม่เพราะฉะนั้นอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของในบ้านเสียหาย สร้างความลำบากตรากตรำให้กับเจ้าของบ้าน ด้วยเหตุผลดังกล่าวก่อนตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่าแล้วก็ผู้เช่าควรศึกษารายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีกฎหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง บ้าน
ย้อนอดีตกันนิดหน่อย ตอนต้นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่จำพวกที่เป็นการประกอบธุรกิจ ดังเช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้ระเบียบปฏิบัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และก็มีฐานะเท่าเทียมสำหรับเพื่อการเข้าทำความตกลง” แม้กระนั้นเนื่องจากข้อกำหนดฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและก็เศรษฐกิจในเวลานี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการดีกว่าผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน
บรรดาผู้มีอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยลงความเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจึงควรมีระบบระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบกิจการ และสร้างความเที่ยงธรรมแก่ผู้ซื้อเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับกติกา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อพักเป็นธุรกิจที่ควบคุมกติกา พ.ศ. 2561” หรือเรียกกล้วยๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกัน POOL VILLA
หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความยุติธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แยกให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป แล้วก็ห้องพัก บ้าน ห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ว่าไม่และก็หอพักและบังกะโล
ดูเพิ่มเติมที่: ซื้อวิลล่า ภูเก็ต, จำหน่ายขายบ้านภูเก็ต, วิลล่าภูเก็ตป่าสัก, ขายวิลล่าภูเก็ต, ขายบ้านภูเก็ต, โครงการบ้านภูเก็ต, phuket property
สรุปหัวข้อที่ผู้เช่าน่าจะรู้ กันถูกเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ต่างๆที่ได้รับจากผู้เช่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สรุปเนื้อหาให้ดังนี้
- สัญญาเช่าจึงควรใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ลายลักษณ์อักษรใน 1 นิ้ว
- ควรต้องชี้เฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งแล้วก็รายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงหนทางแล้วก็ช่วงจ่ายด้วย
- ผู้ให้เช่าควรต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินรับประกันในทันทีทันใดเมื่อสัญญาเช่าจบ Villas Phuket
- ผู้เช่าสามารถเลิกกติกาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน หากแม้ต้องไม่ค้างค่าใช้จ่ายในการเช่า แล้วหลังจากนั้นก็มีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาได้จำเป็นที่จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่กระจ่างแจ้งกว่าเนื้อความอื่น แล้วก็ก่อนเลิกคำมั่นสัญญา ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามกติกาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นจะต้องมอบกติกาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามนอกจากหรือนิยามรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินรับประกันเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายในการเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าหมด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจตราเงินทองที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในสินทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือความจำกัดสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในการเสื่อมสภาพในทรัพย์สินจากการใช้งานแบบปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าตระเตรียมถูกลงโทษจำ-ปรับ
หน่วยงานที่มีหน้าที่ดูแลความประพฤติปฏิบัติตามสัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบธุรกิจที่ผิดสัญญาเช่าห้อง กฎเกณฑ์ใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านลำดับที่ 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์
โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจสอบข้อร้องเรียน ถ้าหากเป็นจริงก็จะปฏิบัติงานเปรียบเทียบปรับผู้ประกอบธุรกิจ และยังสามารถดำเนินการฟ้องคดีแพ่งแทนคนซื้อได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องศาลแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อปฏิบัติใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย บ้าน
ดังต่อไปนี้ ทางอาญา หากว่าผู้ให้เช่ามีการฝืนไม่ประพฤติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรืออีกทั้งจำทั้งยังปรับ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ฉบับนี้ ถ้าพิเคราะห์ผิวเผินและก็จะพบว่าป้องกันสิทธิของผู้เช่า และคงทำให้ผู้เช่าได้รับคุณค่าอย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยอย่างเช่นในตอนนั้น เชื่ออย่างยิ่งว่าท้ายที่สุดผู้ประกอบกิจการที่ได้รับหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบมากเพิ่มขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จึงควรผลักหน้าที่รับผิดชอบดังกล่าวมาให้คนซื้อรับเอาไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าใช้จ่ายสำหรับเช่า ซึ่งทำให้ตอนท้ายลูกค้ายังคงไม่ได้ได้ประโยชน์มากเพิ่มขึ้นอยู่ดี
8 เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองป้องกันปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า
เรื่องควรรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด ปกป้องปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ควรมีเรื่องอะไรบ้างที่จำต้องระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งแนวทางที่การสร้างรายได้ แต่ว่าบางครั้งบางคราวเจ้าของบ้านก็ควรต้องเจอกับปัญหาเยอะมากจากผู้เช่า ตัวอย่างเช่น ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามที่ได้กำหนด ค้างค่าน้ำ-ค่าไฟไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายครั้งหลัง บางคนก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายเลอะเทอะจนกระทั่งต้องปรับปรุงแก้ไขซ่อนแซมใหม่แทบจะอีกทั้งด้านหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนจะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีปัญหาอะไรที่เจ้าของบ้านน่าจะทราบดีแล้วก็ระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าง
ดูเพิ่มเติมที่: RENT AND BUY VILLA PHUKET. PHUKET VILLA. Sale Villas Phuket (RU). POOL VILLA PHUKET.
- ไต่ถามที่ไปที่มาผู้เช่า
ก่อนจะตกลงปลงใจว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านน่าจะซักไซ้ข้อมูลจากผู้เช่าเสียก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว เช่น อาชีพ รายได้ประจำเดือน เหตุผลสำหรับการขอเช่า จำนวนผู้อาศัย รวมถึงขณะที่ต้องการเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลฐานรากสำหรับเพื่อการใคร่ครวญสำหรับการตรวจรวมถึงตกลงปลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือไม่
- ระบุค่าเช่าให้กระจ่างแจ้ง
สิ่งของที่มีความจำเป็นที่จำต้องระบุในสัญญาเช่าให้แจ่มแจ้งก็คือ รายละเอียดค่าเช่าที่ผู้เช่าบ้านควรเป็นผู้รับผิดชอบ โดยแยกรายละเอียดแต่ละส่วนให้กระจ่างแจ้งว่าในแต่ละเดือนต้องจ่ายอะไรบ้างและจากนั้นก็แต่ละรายการจึงควรจ่ายเยอะแค่ไหน เป็นต้นว่า เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้านหรือค่าเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าเสียหายปรุงปรับปรุงแก้ไขหลบซ่อนแซมต่างๆฯลฯ เจาะจงวันและจากนั้นก็เวลาในการจ่าย รวมถึงความจำกัดต่างๆถ้าผู้เช่าทำผิดข้อโต้แย้งหรือชำระค่าปรับแค่ไหน หากว่าจ่ายเกินวันและในขณะที่กำหนดไว้ PHUKET VILLA
- กำหนดระยะการทำความตกลงเช่า
เว้นเสียแต่ค่าเช่าแล้ว อีกเรื่องที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาสำหรับเพื่อการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า กติกาแต่ละฉบับมีขณะกี่เดือนหรือกี่ปี อาทิเช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี หากแม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา น่าจะแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม รวมถึงการต่อสัญญาเช่าว่าจำเป็นต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ
- ผู้ครอบครองมีสิทธิตรวจ
อีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของบ้าน-คอนโดควรระบุลงไปให้ชัดในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปพินิจพิจารณาบ้านได้ในระยะและเวลาอันเหมาะสมเป็นบางครั้ง เพื่อป้องกันปัญหาผู้เช่ากล่าวร้ายว่าโดนรุกล้ำ
- ห้ามกระทำที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย
เรื่องที่เจ้าของบ้านหลายคนอาจจะไม่เอาใจใส่ไปเนื่องจากมีความรู้สึกว่าเกิดเหตุที่รู้ดี แต่ว่าก็ควรเขียนระบุลงไปในคำมั่นสัญญาให้เด่นว่า ถ้าเกิดมีเรื่องมีราวผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องอะไรก็แล้วแต่ทั้งมวล โครงการภูเก็ตน่าสนใจ
- ให้ผู้เช่าเซ็นยอมรับกติกา
ดังต่อไปนี้เพื่อป้องกันการร้องทุกข์ในครั้งหน้า ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน ระเบียบหรือกฎต่างๆในการอาศัยก็น่าจะให้ผู้เช่าลงนามหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านรายละเอียดรวมทั้งยอมรับสารภาพกติกาหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านระบุไว้แล้ว
- ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ
นอกจากรายละเอียดการเช่าบ้าน-คอนโดที่จำเป็นที่จะต้องระบุในสัญญาเช่าให้เด่นชัดแล้ว ควรขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย เป็นต้นว่า สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้ในการตรวจภูมิหลังรวมทั้งเป็นหลักฐานฟ้องคดีถ้ามีการทำผิดสัญญาเช่า
- ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อีกหนึ่งเรื่องที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองน่าจะถ่ายภาพรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนจะผู้เช่าจะเข้ามาอาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจดูภาวการณ์ของใช้ของสอยรวมถึงภาวการณ์ภายในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรชำรุดทรุดโทรมเสียหายและก็ผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไร บ้านจัดสรร
สรุป
ดังต่อไปนี้เพื่อคุ้มครองปกป้องปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในทีหลัง เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็น่าจะเฉพาะเจาะจงรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับการเช่าอีกทั้งค่าใช้สอย ข้อแย้ง พร้อมกฎที่ต้องปฏิบัติตามต่างๆให้แจ้งชัด พร้อมทั้งเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบถ้วนสมบูรณ์ด้วย
อ่านเพิ่มเติม: Villas in Pasak. POOL VILLA PHUKET. Pool Villa. SALE VILLA. PHUKET VILLA. Pool villas. Villas Phuket. VILLA FOR RENT. buy villa phuket. วิลล่าราคาถูกภูเก็ต. วิลล่าภูเก็ต. บ้าน. ขายบ้าน