คู่มือการโอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วตอนวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินชนิดต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการซื้อขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินกฏเกณฑ์เว้นเสียแต่ภาษี จะต้องเสียภาษีอากรตามค่าของที่ดินแล้วก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการครอง ให้เสียภาษีอากรลดลง บ้าน
โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและก็ที่ดินมีอะไรบ้าง
ค่าครองชีพสำหรับการจำหน่ายบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจำต้องจ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
- ค่าอากร 0.5% ของราคาจำหน่าย แต่ว่าไม่น้อยกว่าราคาประเมิน หากต่ำยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
- ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้าหากมีการย้ายใบสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับเว้นเสียแต่ค่าภาษีอากรนี้) เงินทองที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักรายจ่ายต่างๆตามปริมาณปีครอบครอง (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม ถ้าเกิดบ้าน หรือที่ดินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของราคาจำนำ, ค่าอื่นๆอาทิเช่น ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท
โดยธรรมดาค่าภาษีอากรรายได้คนขายจะต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมผู้บริโภคควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแต่ตกลงกันว่าคนใดกันจะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งผอง) แม้กระนั้นดังนี้รวมทั้งทั้งหมดมิได้มีกฎแน่นอนว่าคนใดกันจำเป็นต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างคนซื้อแล้วก็คนขาย ตัวอย่างเช่น คนขายบางรายบางทีอาจให้คนซื้อออกค่าโอนแล้วก็ค่าภาษีอากรทั้งหมดทุกอย่าง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งผอง (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆกลุ่มนี้ไปในราคาขายแล้ว) บ้านจัดสรร
ดังนี้คนซื้อรวมทั้งคนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนกระทำการตกลงจำหน่ายหรือก่อนลงนามจะซื้อจะขาย เนื่องจากอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ภายในคำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อคุ้มครองการแย้งกันคราวหลัง ผู้บริโภคบ้านจากโครงงานก็ควรจะอ่านเนื้อหาในคำสัญญาจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างละเอียด บางแผนการที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้คนซื้อออกค่าใช้สอยสำหรับในการโอนทั้งปวง ซึ่งมองไม่ค่อยจะชอบธรรมสำหรับคนซื้อเยอะแค่ไหน
เกร็ดความรู้สำหรับเพื่อการโอนบ้านแล้วก็ที่ดิน
- ถ้าหากเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ เป็นต้นว่า การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกสะสางหน้าเสื่อให้แล้ว โดยเหตุนั้นค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
- ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อแล้วก็ผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาจำหน่าย ถ้าหากดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาจำหน่าย ถ้าเกิดตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน Phuket Villa
- ถ้าหากเป็นการโอนคุ้นเคย และก็ผู้ซื้อหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนรวมทั้งมีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบ ถ้าหากโดนถามก็บอกราคาไปให้น้อยกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง
อย่างไรก็แล้วแต่ ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับพี่น้อง คนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีและก็รายจ่ายที่ต่างๆนาๆ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าเกิดปรารถนาโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่นๆ มีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีเท่าไรและก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
ถ้าเกิดปรารถนาโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จำเป็นต้องดูกรว่าคนนั้นมีความเกี่ยวข้องเช่นไรกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุรายจ่ายสำหรับในการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน พูดอีกนัยหนึ่ง บริษัทซื้อ เช่า บ้านหรู PPG
- กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน วิลล่าในป่าตอง
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย
ถ้าลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ขึ้นทะเบียนการันตีลูก เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50% บ้านสไตล์มินิมอล
- กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
ถ้าหากสามี-ภรรยา จดทะเบียน รวมทั้งอยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50% วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
- กรณีโอนให้วงศ์ญาติ
ญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้ามิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับเพื่อการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่ว่าถ้าหากปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายเลือดแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50% บ้านวิลล่าภูเก็ต
กรณีโอนมรดก
ถ้าหากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแต่ค่าธรรมเนียมลงบัญชีโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าเกิดผู้ที่จะได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายโลหิต (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างสามีภรรยา จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าเป็นญาติ บุตรบุญธรรม จึงควรเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ และก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แม้กระนั้นจะมีค่าขนบธรรมเนียมอื่นๆเพิ่มเติมนิดหน่อย ดังเช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงบัญชีผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
แม้กระนั้น กรณีโอนมรดก ผู้ได้รับมรดกจึงควรเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จึงควรเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาทนั้น ตัวอย่างเช่น
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว ควรต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาท นั่นก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท ขายพูลวิลล่า
– ถ้าเกิดผู้ได้รับมรดกเป็นบิดามารดา ต้นตระกูล ทวด หรือทายาทเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% ตัวอย่างเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ราคา 105 ล้านบาท จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าเกิดสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน ถ้าหากสามี-ภรรยาลงบัญชีถูกตามกฎหมาย ผู้ได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร
สรุป
ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้บุคคลอื่น กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว ด้วยเหตุว่าการโอนให้คนอื่นๆมีค่าขนบธรรมเนียมสูงยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่ปรารถนารักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลานาน และก็ยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้